在4月众多房企融资数据中,公司债成为企业的主流选择。蓝鲸房产据上交所资料不完全统计,截至4月26日,4月份以来,共有10家房企发行了公司债,发行总额达到699亿元,占到总融资额的34.9%。而据中国指数研究院的数据显示,3月份共有13家房企发行了公司债,金额为455.97亿元。

其中,房企年内境外发债创近三年新高。据申万宏源统计,今年上半年,中国房地产企业累计在境外新发和增发美元高息票据约385亿美元,同比增长28%,超过2017年全年发行额,相当于2018年全年发行额的八成。

其实自今年春节以来,房企融资就在提速,近期房企明显加速了在国内资本市场的融资步伐。据克而瑞统计,3月份典型房企境内债权融资额698.2亿元,环比上升145%;相比之下,境外债权融资额402.9亿元,环比下降25.9%,占比环比下降20个百分点至33.4%,主要由于境内融资环境有所放松,房企集中于境内发债所致。

房企融资结构已发生变化。融资需求的另一面,是房企面临长短债集中到期。
  就在苏州土拍出现过热、二手房市场火爆、房企与购房者信心回潮的时候,苏州市政府在5月11日晚间出台了关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见。根据意见,即日起,苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。
  苏州只是一个行业风向标。房企近期融资的积极性在提升。同比来看,2019年1-4月房企融资金额同比同期大飞跃。同策研究院统计数据显示,2019年1-4月,40家典型房企融资总额共计3211.71亿元;同比2018年1-4月2666.08亿元,多出545.63亿元,同比上涨20.46%。
  房企资金面的缓解直接体现在土地市场上,近期,以二线城市为主的土地市场回暖明显,四月成房企拿地井喷期,又见房企疯狂拿地,据统计2019年1-4月,累计超过28家企业拿地过百亿,同比2018年只有24家,2017年同期只有18家。
  另一方面,来自同策研究院的研报显示,从2019年第一季度融资情况看,40家房企融资规模波动较大,继2月融资总额大幅下降、3月融资总额显著增长后,4月房企融资金额又有所回落。
  同策研究院首席分析师张宏伟指出,4月房企融资的一个明显变化是——债权融资方式融资金额在上月到达顶峰后呈回落趋势:除发行公司债外,其余债权融资方式额度均有所下降。大额度资金来自海外,境内融资形势依旧不够明朗。他认为,4月473.13亿元公司债中,有459.23亿元来自于境外融资,由此可见,境内融资并不容易。当传统方式融资困难的时候,各大房企要努力突破资金来源的宽度与广度,力求融资方式的多元化与创新性。
  4月股权融资上升
  值得关注的是,4月房企融资已发生结构性变化。除公司债外,房企们的债权融资方式融资额度均大幅减少,但股权融资绝对值占比双升。4月房企股权融资总额为65.54亿元,占总融资金额比重为8.70%,环比上涨67.81%。
  同策研究院监测的40家典型上市房企,在4月完成融资金额折合人民币共计753.62亿元,环比上月大幅下跌26.42%。其中债权融资额为688.09亿元,占房企融资总量的91.30%,环比下跌30.15%(3月债权融资总额958.15亿元)。其中发行公司债(473.13亿元,占比62.78%)、其他债权融资(107.43亿元,占比14.25%)、信托贷款(75.33亿元,占比10.00%)、境内银行贷款(32.21亿元,占比4.27%),中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。股权融资总额为65.54亿元(3月股权融资总额39.05亿元)。
  股权融资方面,4月股权融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资。本月,境内再融资金额为9.29亿元,占融资金额的1.23%,为泰禾集团旗下子公司股份转让。此外,港股上市房企通过海外配股方式进行融资,总金额为56.25亿元,占比7.46%,除越秀地产58.86亿元的股票增发,其余皆为部分房企的股票期权计划。一名业内人士指出,一般而言,不到迫不得已,房企不会选择做股权融资。
  从融资成本也可见房企融资需求并未下降。来自克尔瑞研究中心的数据显示,4月份房企发债融资成本为8.23%,环比上升2.20个百分点。其中境外债券融资成本环比提高了2.18个百分点至9.05%,主要是由于一些发行成本历来较高的企业在本月选择了境外发债,因此推动了境外债的融资成本提高。
  此外,4月多家房企和金融机构达成了合作,阳光城、粤泰股份以及天誉置业都和金融机构达成了战略合作。其中,阳光城与中建投信托的合作总规模达人民币200亿元,祥生地产与中国民生银行签署百亿战略合作协议等均表明,企业近期在资本方面动作频仍。
  实际上,2018年4季度开始,房企融资限制有所放松。以同策研究院监测的40家上市房企月融资额呈上涨趋势来看,房企获得资金大部分用于拿地投资,比如,TOP20上市房企土地成交金额集中度环比同比均上涨。来自同策咨询的数据表明,4月TOP20上市房企土地成交金额2393.43亿元,环比上升52.99%,同比上升62.67%。TOP20上市房企土地成交金额占全国土地成交金额的59.72%,占比相较上月增长5.14个百分点,较去年同期增长5.39个百分点。
1-4月,TOP20上市房企拿地金额5962.88亿元,占全国土地成交金额的48.26%,占比同比上涨0.63个百分点;拿地建筑面积12990.38万平方米,占全国土地成交建面的24.38%,占比同比下滑1.93个百分点。
  但房企的资金面仍然紧张。一份来自第三方机构的2019年房企权益拿地金额排名显示,1-4月,融创权益拿地625亿元居首位,万科、中海、新城发展、碧桂园、旭辉、龙湖等仍然排名靠前,而这些房企在前四个月融资中也处于行业领先地位。
  高比例股权质押房企压力又现
  记者通过采访多名房企人士获悉,中美贸易战短期或影响购房者投资信心,有可能导致短期内销售回调;未来经济增长不确定性增加,企业的决策也会随之更加理性,投资拿地决策将会更加谨慎,将为土拍市场降温。也由此,部分热点楼市前期储备的楼市收紧政策或会选择观望,等待更合适的时机出台。
  与此同时,近期股市下探明显,一些上市房企的质押平仓线需要增加保证金,这将为土地市场降温。而对于资金实力较好的房企而言,低溢价拿地的机会又来了。一名中小规模房企品牌人士透露,由于企业加快拿地,最近其就曾在一周内做了十几张土地捷报海报。
  21世纪经济报道记者不完全统计获悉,目前股权质押比例较高的房企中,14家企业股权质押比例超过总股本15%以上。比如,上海格林兰投资企业已将手中持有的29.13%绿地控股股份质押了79.25%,占总股本23.08%;质押股权比例超过总股本50%的是新华联,由大股东新华联控股质押所持91.15%股权,占总股本55.67%。其他股权质押比例较高的还有泰禾48.97%、荣盛37.47%、蓝光36.85%、中南建设33.93%等。
  “目前一个现状是,房企已‘无房可售’、‘无地可拿’,但融资速度还在加快。”新城控股副总裁欧阳捷指出,企业发展永远是缺钱的,除非不发展。当前融资政策上有所放松,所以加紧融资,以备不虞。与此同时,据其观察,地方政府供地主要在二线及一线城市都市圈范围内,但供地量不会大幅度提高。房企集中抢地推升地价,拿适合的土地同样是不容易的。
  值得关注的是,融资需求的另一面,是房企面临长短债集中到期。据21世纪经济报道记者不完全统计,4月房企有22笔发债到期,金额共计294.9亿元,到期金额最高为中海2014年4月13日发行的一笔5.5亿美元的境外债券;此外,万科于2016年4月发行的36.5亿港元,及2018年发行的共计30亿元的超短融资券也于4月到期。
  进入5月,房企将有24笔债券到期,金额共计359.2亿元,金额最高的企业为金科股份于2016年5月发行的一笔44亿元的非公开公司债券。

在这样的政策导向下,房企融资会一直处于宽松状态吗?多数业内人士对此表示忧虑,其中,张波认为,“2019年融资环境好于2018年将是一个较为明确的趋势,无论是融资的难度还是融资的成本都会呈现向好局面,但不代表针对房地产行业融资的全面宽松化。对于房企资金侧的监管依然存在,一旦房地产出现过热或房价出现明显波动,不排除会再次收紧。”另外,他指出,目前资金流动也偏向于大型品牌房企,这会在一定程度上加速行业集中化的速度。

值得注意的是,7月12日,国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号),对海外发债的房企提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”。

融资的增加意味着新增负债的加重,这也引起了评级机构的重视。国际评级机构标准普尔报告称,一些房地产商可能借助此次机会改善他们的资本结构并稳固业务地位,然而新发债规模超过再融资需求,新增债务增长可能会增加房地产商的杠杆,并给评级带来压力。

此外,Wind数据显示,2019年第一季度,一般公司债32只,同比增长77%,总发行金额397.3亿元,同比增长37%。从交易商协会的DCM工具(中票、短融、PPN、ABN)来看,2019年第一季度,DCM119只,同比增长41%,总发行金额810.08亿元,同比增长4.3%。由此可见,在2019年以来的密集发债潮中,公司债增量明显。

对此,国元国际在一份报告中指出:“房企集中寻求海外融资,将导致境外融资成本的上行,房企将同时面临高额融资成本及汇率波动的双重风险,未来利润增长的不确定性有所增加。”

审读:戴士潮

房企融资形势回暖趋势下,4月以来房企融资迎来小高峰。据蓝鲸房产不完全统计,仅4月25日一天,就有上实发展、葛洲坝、北辰实业、中骏集团、荣盛发展、阳光城等6家房企发布了融资公告。而据中原地产研究中心统计数据显示,截至4月18日,4月单月多家房企已发布融资计划近2000亿元,房企融资持续井喷。
4月25日,上海实业发展股份有限公司发布2019年第一期公司债券发行结果公告。公告中,上实发展称,本期债券已于2019年4月24日结束发行工作,最终票面利率为4.28%,债券实际发行规模为8.9亿元,期限为5年期。

据中原地产研究中心统计数据显示,截至7月24日,房企月内融资计划额度(包括境内融资和境外融资)已接近1800亿元,有望继续维持今年4月份以来,每月2000亿元以上的高位。

“从去年到今年3月份以来,国内市场收益率下行,很多房企可以得到比较便宜的融资,加上房企都有购地诉求,融资需求很大。”联讯证券董事总经理李奇霖对中国房地产报记者表示。

4月房企融资需求井喷

“从融资成本方面看,大部分房企的资金成本维持在4%-8%之间,平均约为6%。但7月份以来,美元债成本快速上升。”中原地产首席分析师张大伟表示,7月份,房企发布的美元债平均利率已达8%,其中多笔资金成本都超过10%,最高者甚至达到了15%。

一位房企人士告诉记者,规模在500亿~1500亿元的中型房企仍然是当前拿地最有“进取心”的一批,多数大中型房企的布局重心都以一二线城市和核心城市圈为主。

对于房企融资需求井喷的原因,业内普遍认为主因仍是借新还旧。“2019年以来,房地产企业密集发债潮的背后,其实是为了应付偿债高峰期,借新还旧。”一位不愿具名的分析师向蓝鲸房产分析表示。

东方金诚首席债券分析师苏莉表示,这意味着,房企发行外债将只能用于借新还旧,且仅能偿还中长期外债;其他资金用途,如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。

近期另一笔较高利率的债券是4月18日华南城控股全资附属公司发行的一笔6亿元中期票据,期限最长为三年,年利率为8.5%,发行所得款主要用于置换公司现有借款。此外,华南城还于3月27日完成发行于2021年到期的2亿美元优先票据,年利率为11.875%。彼时华南城表示,发行票据所得款项净额主要用作项目开展及发展有关的现有债务再融资及一般公司用途。

同策咨询研究部总监张宏伟也向蓝鲸房产表示,房企融资环境再度宽松的可能性不大,如果楼市或者土地市场一直持续过热的话,甚至有可能会再次收紧。

此外,有业内人士向蓝鲸房产表示,在监管政策收紧的情况下,下半年房企境外融资或将迎来回落。

今年是房企债务到期高峰期。数据显示,截至年底,房企到期偿债规模达3711.93亿元。面对大量短债即将到期的情况,“借新还旧”成为近期房企密集融资的主要目的,这点在房企融资公告中也标注得很清晰。另一个没有被提到明面上的原因则是补仓拿地。毕竟左手圈钱,右手拿地,一直都是房企的惯常做法。

事实上,伴随着房企资金面的大幅改善,近期房企在土地市场上的表现也更加活跃。如4月23日—4月25日,融创中国三日内在武汉拿下了5宗地块;4月24日,碧桂园、新城与招商的联合体分别拍下了苏州两个区域的“地王”。而据中原地产研究中心统计,今年以来,截至4月22日,全国已经有21家房企年内拿地过百亿元。其中,融创拿地数量已经接近80宗,总金额高达565亿元,排名第一;万科拿地数量52宗,总金额超过355亿元,排名第二;新城拿地40宗,总金额超过250亿元,位居第三。

而截至7月7日,中国房企累计境外融资已超过435亿美元,约为2990亿元人民币。加上近两周碧桂园集团、中国金茂等房企发布的美元债融资计划,中国房企境外融资已超过3000亿元人民币。

(此文刊于中国房地产报4月29日12版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

美高梅集团官方网站,伴随着融资环境的持续好转,房企在拿地上也开始发力。中原地产研究中心统计数据显示,截至4月22日,全国已有21家房企年内拿地过百亿元。不过,值得注意的是,这种现象已经引起了政府的注意。4月19日,中央经济会议重提“房住不炒”,而住建部也对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。在这样的政策导向下,房企融资环境是否会发生变化?

一场新的融资战正在打响。战场由海外发债重回境内资本市场。

值得注意的是,一些土地及市场过热的城市已经引起了监管层的注意。4月19日,中共中央政治局会议44字再次定调房地产市场,会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

澳门mgm美高梅,4月2日,禹洲地产公告发行的不超过35亿元公司债,利率同样属于较高位。该笔债券共分为两个品种,利率分别为6.5%及7.5%,所得款项将用作偿还即将到期或回售的发行人现有境内公司债券。